El Registro de la Propiedad se prepara para conectar el mundo onchain y offchain
Vender pisos por blockchain será realidad, y transformará el mercado inmobiliario español. La digitalización de activos inmobiliarios para transmitirlos con ayuda de la tecnología blockchain necesitará un respaldo legal. ¿Cómo se regulará? Los registradores de la propiedad afirman que el Registro de la Propiedad permitirá que un token (representación digital de un activo o un derecho) se vincule a un inmueble real, y no a otro. Indican la conveniencia de separar la plataforma blockchein para realizar la transmisión, de la propiedad registrada. Lo explican Jimena Campuzano Gómez-Acebo y Jesús Sieira Gil, registradores de la Propiedad y Mercantiles, en el libro “Legal Tech. La transformación digital de la abogacía”.
La tokenización de activos inmobiliarios (representación de un derecho real inmobiliario a través de un archivo digital denominado token en una red blockchain) es solo un ejemplo del uso de blockchain y su relación con el Registro de la Propiedad. El Registro de la Propiedad español está digitalizado, es público y es accesible online, a través de su web. El colegio de Registradores ha ido adoptando las innovaciones tecnológicas para ser un servicio público de vanguardia. Tiene una Comisión de I+D+i con ocho registradores, que trabaja para incorporar Blockchain, Inteligencia Artificial y todo lo relacionado con la ciberseguridad.
Smart Contract
Un sistema automático con Smart Contract, y soportado por una plataforma blockchain no puede sustituir la seguridad jurídica de un registrador que inscribe, y supervisa la transacción soportada por la tecnología. Jimena Campuzano y Jesús Sieira explican el papel que jugarán. “La tokenización de activos inmobiliarios es uno de los nuevos ámbitos jurídico-tecnológicos donde el Registro de la Propiedad está llamado a jugar un papel protagonista, por las características jurídicas propias de la institución registral”.
Vincular el token al inmueble
Los registradores lo argumentan: “no se puede desconocer la realidad física del bien inmueble tokenizado. Es imprescindible que el mundo digital (token) esté conectado y vinculado con el mundo físico (bien inmueble), y viceversa. Asegurar que el token está inseparablemente unido al activo inmobiliario, y al derecho real inmobiliario existente sobre el mismo. Sin esta vinculación permanente, la tokenización de activos inmobiliarios estará condenada a la intrascendencia jurídica y no aportará valor añadido a los operadores del mercado inmobiliario. Esta vinculación permanente, indubitada y con absoluta legalidad y seguridad jurídica puede y debe realizarse a través del Registro de la Propiedad. Es la institución encargada de la asignación, protección, defensa y publicidad de los derechos reales sobre bienes inmuebles”.
Los derechos reales significan el uso y la transmisión de un inmueble, y se pueden ejercer con mayor seguridad si están inscritos en el Registro de la Propiedad. Quien adquiere el inmueble y lo inscribe en el Registro queda protegido. La protección perdura aunque se anule, o resuelva el derecho del transmitente por causas ajenas al Registro. “Esta caracterización y efectos jurídicos del Registro de la Propiedad determinan que deba ser el oráculo o institución que vincule el activo físico inmobiliario, el derecho real sobre el mismo, y su representación digital (el token). El Registro conectará el mundo onchain y offchain, con plena seguridad jurídica y plena transparencia para el tráfico jurídico inmobiliario”.
Registro digital
Los autores abundan en la fórmula para adoptar la tecnología blockchain en el Registro de la Propiedad. “La tecnología blockchain permite constatar y acreditar (con sus técnicas de encriptación y distribución o réplica de información en nodos) la existencia, potencialmente el contenido, la fecha y, en caso de utilización de certificados electrónicos eIDAS, las partes intervinientes de un determinado hecho, acto o negocio jurídico. Igual que los hechos, actos o negocios jurídicos quedan reflejados de forma verbal o escrita, esta nueva tecnología permite reflejar y formalizar hechos, actos o negocios jurídicos de forma digital”, explican.
“No existe impedimento jurídico para que la transmisión de derechos reales se realice con el uso de la tecnología blockchain”, añaden. Aclaran que “la tecnología blockchain no puede configurarse como un registro jurídico de derechos. Tal es así porque, como tecnología, no puede realizar un control de legalidad independiente y responsable de los hechos, actos o negocios jurídicos que se reflejen en sus nodos”.
Universidad y notarios
Moisés Barrio Andrés ha dirigido el libro, presentado en el Colegio de Registradores de España. Recoge las herramientas tecnológicas que revolucionan la industria legal. Sucede porque aumentan “la velocidad y eficiencia de los servicios jurídicos tradicionales. O las reemplazan, en parte, con nuevas aplicaciones y formas de prestación”, afirma la editora Wolters Kluwer.
El libro incluye otros capítulos sobre la tecnología blockchain. Uno de ellos está escrito por Javier Ibañez, catedrático de Derecho Mercantil en ICADE Universidad Pontificia Comillas. Habla de la importancia jurídica de blockcchain, explica la necesidad de regular esta tecnología, y detalla su impacto en el entorno Legal Tech.
Los notarios escriben otro capítulo. Detallan las irregularidades y defectos que, a su juicio, tiene la tecnología blockchain, y los errores de interpretación realizados sobre ella. Indican que sabrán adaptarse a esta realidad tecnológica, pero no aclaran si hacen algo al respecto.
