Los Registradores de la Propiedad y Mercantil en la III Jornaba Blockchain Economía #BCKE21
Las plataformas de blockchain inmobiliario no hacen control de legalidad. Registradores de España abren las puertas «a colaborar con quienes quieran desarrollan esta tecnología. Queremos dejar claro que una plataforma blockchain no da la seguridad legal del Registro español. El Registro de la Propiedad y Mercantil tiene mandato legal, y garantiza la propiedad de nuestros bienes, derechos y transacciones de España”, afirmó Jesús Sieira Gil, registrador de la Propiedad y Mercantil en el Registro de Palma de Mallorca, en la III Jornada Blockchain Economía realizada con el Campus de la Universidad de Navarra en Madrid, el pasado 25 de octubre.
El servicio de Sistemas de Información de Colegio Registradores de España investiga con blockchain desde hace más de cuatro años. Su director, José María de Pablos O’Mullony, marcó un camino en el evento. Las empresas, las comunidades de vecinos o la construcción de edificios reflejan su actividad de forma manual en libros que deben depositarse en el Registro. No siempre sucede con garantía. “¿Por qué no sustituir el libro de socios de las empresas (determina los partícipes de la sociedad) por uno electrónico en el Registro Mercantil, sobre tecnología blockchain? Eliminaría trabas burocráticas. Se podría crear una especie de Identidad Digital del socio para ejercer derechos en la gestión corporativa de la sociedad. Es un caso de uso que hemos propuesto a la Administración”, explicó José María de Pablos O’Mullony.
Firma electrónica
Una blockchain del Registro garantizaría las actas de las comunidades de vecinos. Hay libros de millones de edificios, no todos se entregan al Registro, y muchos se pierden. La ley obliga a llevar un libro de la construcción de cada edificio con todos los datos. El Decanato de Canarias y la Universidad de la Laguna estudian llevar los Libros de Edificios a blockchain para facilitar su consulta en el tiempo.
No solo eso. “Hay muchísimos documentos con firma electrónica en el registro. Con blockchain se podrían encadenar para comprobar en tiempo real los datos. Hay mucho campo para trabajar, y colaboramos con el resto de las instituciones para ser actores de este proceso. Los títulos en papel de las hipotecas se transmiten de mano en mano desde hace casi 40 años, sería un antecedente de la tokenización (digitalización para subirlo a Internet y venderlo en partes). “Se podrían realizar inversiones inmobiliarias con la distribución de la tokenización de esas garantías inmobiliarias, y con el respaldo del registro de la propiedad”, apuntó de Pablos O’Mullony. El directivo termina su mandato en Sistemas de Información de Registradores de España, no se presenta a la reelección.
Blockchain inmobiliario
Los Registradores Jimena Campuzano y Jesús Sieira investigan la tokenización de activos físicos para hacer una estructura jurídica en la transmisión onchain igual a la offchain. Las plataformas de tokenización son una nueva forma de acreditar una transmisión digital y privada. “Las plataformas blockchain inmobiliarias no sustituirán al registro de la propiedad. Lo podemos decir tras varios años de investigación. Las plataformas de tokenización tienen un importante ámbito de acción como un market place privado para hacer una venta entre ausentes”, aclaró Jesús Sieira.
Blockchenizar transmisiones de bienes requiere vincular el activo físico con el token representativo para obtener la seguridad del Registro. “La vinculación puede hacerse a través del Registro de la Propiedad. Es voluntario y se puede hacer hoy. El propietario decidirá si lo transmite de forma offchain u onchain”, indicó Sieira.
Los registradores aclararon la inversión en plataformas de tokenización de inmuebles u otros activos físicos. “El propietario de este tipo de token no es el titular del activo físico. Comprar un token es financiar la sociedad poseedora del bien a cambio de una futura rentabiliad prometida”, puntualizó Sieira. Transmitir los activos físicos solo de forma digital produciría efectos indeseables porque la clave privada no es de público conocimiento, y eso imposibilita las actuaciones de la Administración u órganos judiciales sobre el bien. Inscribir una venta en el Registro es la única forma de demostrar de forma automática frente a terceros la propiedad del inmueble, según la regulación española.
Tokenización
Jimena Campuzano, registradora de la Propiedad y Mercantil en el Registro de El Escorial, habló de los derechos que conllevan los criptoactivos según la plataforma de tokenización donde se adquieran. Los utility tokens son comparables a los puntos de Iberia Plus. Se pueden intercambiar por determinadas cosas. Los security tokens dan un derecho económico. Un ejemplo es la participación en beneficios. Las plataformas de tokenización de activos mobiliarios o inmobiliarios dan la representación del derecho sobre un objeto. “Las llaves de mi casa representan la propiedad de mi casa, no son mi casa. Son un símbolo”, indicó.
La regulación española da seguridad jurídica al Registro de la Propiedad y Mercantil, y los registradores aseguran que eso no podrá suceder con una plataforma blockchain. “No se puede dar un control de legalidad de forma automática. La ley podrá determinar los requerimientos técnicos de las plataformas para acceder telemáticamente al Registro. No sustituirá el Registro por las plataformas”, resumió Sieira.